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戴德梁行日前举行的北京市场2015年第四季度媒体发布会上，戴德梁行北中国区工业及物流地产部主管张丽娜女士就中国物流地产未来的发展给出独到见解。

  纵观2015年中国物流市场整体表现，呈现出参与者不断增加，令市场竞争进一步加大的趋势。一线城市物流项目供不应求，但土地供应紧缩；二、三线城市成为市场参与者投资重点投资选择，但租金下行压力大，空置风险逐步提高。那么，在新的竞争形势下，到底如何才能重新获得竞争优势？

  2015年中国物流市场持续升温，从城市分布来看，一线城市项目减少，土地与项目供应持续放缓，但需求保持高增速，带来了有利于发展商的高租金（增长率）、低空置率和高回报率的局面。二线城市方面，新增供应量开始集中体现，租金下行压力大，空置风险逐步提高，在沈阳、武汉、成都、天津等二、三线城市，竞争尤其加剧。投资者对于南京、郑州、厦门、西安、武汉的热情较高，而对于天津、成都、沈阳则明确表示会慎重决策。

  面对当前一线城市持续供不应求，部分二线城市去化压力较大的局面，戴德梁行北中国区工业及物流地产部主管张丽娜女士认为，未来客户将取代土地储备，成为未来发展商在二、三线城市争夺的主战场。她说：“从客户角度看，制造业用户对于高标准仓库的需求占比逐年降低，在需求总量及高标库的使用占比同步下降；电商用量占比保持增长，但涨幅预测会逐年放缓。主要电商企业更倾向于自建仓储及物流体系，未来对第三方仓库的需求将逐步减少。中小型电商和第三方物流供应商抱团参与市场竞争是未来第三方仓储针对电商行业的主要竞争内容。寻求为制定客户定建仍是规避空置风险的有效手段，但开发商的拓展难度将更大，同时议价能力将减弱。”

  面对竞争的复杂化和激烈化，参与者也针对自身发展阶段和特点，采取了多元化的发展策略。普洛斯开始向工业厂房领域寻求突破；宇培选择快速扩张，积极拓展资本市场，同时进入冷链、电商新领域；宝湾物流企业内部调整，资源重新分配，同时寻求与国企、央企的合作。

  张丽娜女士总结国内物流市场发展特点和未来趋势时，提出了四个重点发展方向：

  (1)打通仓储和运输一体化：通过天网和地网，打造第四方物流平台，开拓物流领域新市场,代表物业类型，公路港项目；

  (2)拓展特种、专业物流业务：特种、专业物流主要包括冷链仓库、医药仓库、恒温仓库、危化仓库等。复星、宇培等物流开发商已经通过进军特种、专业领域市场，拓展业务新领域，扩大市场份额；

  (3)寻求国企合资合作：寻求国企的资本合作、资源合作和股权投资，获得更多土地资源储备和资本来源；

  (4)收购小型带租约资产包：通过收购小型带租约资产包，增加市场份额。

  张丽娜女士表示“戴德梁行将积极应对新的发展机遇，保持与每个领域的先锋开展合作，助力物流市场的健康发展。”

  供不应求下北京物流物业租金呈稳步上升态势

  2015年以来，北京市政府严格执行京津冀一体化发展战略，调整疏解不符合首都功能定位行业，控制增量；同时推进高精尖产业发展。北京全市在2015年1月至10月期间，规模以上工业增加值比上年同期增长0.5%，增幅比本年首三季度提高0.3个百分点。15个行业增加值同比增长，24个行业同比下降。其中，重点发展的计算机和其它电子设备、汽车和医药制造产业增加值分别增长13.0% 、7.9%和8.7%，均高于全市工业增速。高耗能行业非金属矿采选业和石油加工业增加值分别减少31.2%和19.1%。

  在2015年第四季度，位于北京空港物流园的安博北京首都机场物流中心二期入市，该项目直接受益于机场基础设施建设的改进提升，适合作为航空货运中心及市内配送中心。项目建筑面积99,200平方米，配套提供7,700平方米独立办公室。随着该项目的入市，北京优质物流仓储达193万平米左右，其中空港物流园就占到40%左右。

  本季度北京物流市场总体发展保持平稳，全市优质物流仓储平均租金为每月每平方米39.9元（6.2美元），租金环比上涨约1.0%。虽然新项目在一定程度上缓解了市场供应紧缺的压力，但是整体市场空置面积并不多，大部分优质仓库为满租状态，全市优质物流仓储空置率约为6.2%。

  分区域来看，空港区域凭借其独有的位置优势、便利的交通及较好的物流设施，令其租金始终领先于其他区域，本季度录得平均租金为每月每平方米42.8元（6.7美元），环比上升0.7%。戴德梁行北中国区工业及物流地产部主管张丽娜女士指出：“值得一提的是，在京津冀一体化和通州发展规划政策利好的推动下，通州将建北方最大的内陆港。该项目位于北京通州马驹桥物流基地内，建设面积约60万平方米，总投资约40亿元，项目将借助京津冀协同发展战略，将天津自贸区及跨境电商试验区的政策延伸至北京。”本季度通州（包括马驹桥、漷县、永乐店等区域）物流仓储录得平均租金为每月每平方米38.4元（6.1美元），环比上涨5.7%。本季度成交租赁依然以第三方物流为主，其中DHL在通州马驹桥租赁约15,000平方米的面积。

  工业用地方面，在2015第四季度（9月17日至12月16日）期内，北京共成交工业用地三宗，成交面积为220,142平方米。回顾2015年，北京全年共录得工业用地成交23宗，较去年减少22宗。总成交面积为1,300,367平方米，同比2014年减少36.8%。戴德梁行北中国区研究部主管陆明先生表示：“市场上较为活跃的买家仍为电商，在第七届投资北京洽谈会上，阿里巴巴签约投资28亿元在北京建设电子商务北方运营中心。运营中心建成后，将主要负责阿里巴巴集团中国北方地区的电子商务发展及业务推广。北京物流仓储未来供应的项目大多位于通州马驹桥及漷县等区域，目的多以投资为主。”