公司新闻
Date:2016-04-19 人气:
导语
2016年3月24日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号文）（以下简称“通知”），正式确认了房地产业适用的增值税税率和政策。该文件将于2016年5月1日生效，2016年6月25日为第一个纳税申报期限，给予房地产企业准备的时间不足一个半月。
商业地产招商运营是目前许多房企的核心业务之一，通知所附《营业税改征增值税试点实施办法》明确了租赁境内不动产属于“在境内销售服务、无形资产或者不动产”，应列入征税范围。2016年3月31日，国家税务总局公布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（以下简称“暂行办法”），对不动产取得时间、纳税人类别、不动产地点、如何预缴税款、如何申报纳税等做了进一步细化明确。至此，商业地产租赁经营将全面开启营改增新篇章。
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推广费、广告位出租收入均纳入增值税征税范围
在购物中心的经营过程中，开发商会针对统一举办的推广活动向商户收取一定的推广费用，另外，对于购物中心外立面或内部的广告位，也会另行出租给商户发布广告，收取广告位租金。上述推广费用和广告位租金应按经营租赁服务缴纳增值税。
2
免租期可能被认定为视同销售
商业地产租赁经营通常会约定一定期限的免租期，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四（一）条：单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。因此，免租期存在被认定为视同销售的风险。许多开发商在租赁合同中已不再使用 “免租”字眼，改称“装修期”。
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注意明确物业管理费的收取方式和开票主体
根据目前许多商业地产开发商的通行做法，租赁合同中包含了物业管理服务内容，租户不再与物业管理公司另行签署物业服务合同，对于物业服务费的支付，通常有两种做法：
一是租户向开发商支付物业管理费，由开发商开具发票；二是在租赁合同中明确开发商代物业管理公司收取物业管理费，由物业管理公司向租户开具发票。
对于第一种模式，开发商既出租物业又提供物业管理服务，应从主业适用税率，按经营租赁服务11%缴纳增值税，增加了开发商的税务成本。相较而言，第二种模式更利于开发商的税务筹划，但因物业管理公司与租户无直接合同关系，物业管理公司向租户开具增值税专用发票存在一定税务风险。
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开发商转售水电适用何种税率尚不明确
开发商从市政部门购买水电再转售给租户的，对于转售收入是按照销售水电所适用的17%税率计算增值税还是按照经营租赁服务所适用的11%税率计算增值税，目前尚未有明确的规定，需要进一步向税务机关核实。
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“老项目”的租赁期限到期后进行续期或者重新招租的，是否还能继续适用过渡期政策？
商业地产租赁期限通常为几年，有些主力店的租期更是长达十年，过渡期政策能否一直适用？原合同到期后与租户进行续租或者重新招租，是否还可以选择按照简易办法征收，这些问题也需要开发商后续密切关注。
原则是：新项目新政策，老项目老政策。新项目按增值税率处理，老项目继续按照营业税处理。
新老项目划分为四种情况：
1、第一个标准是以工程施工许可证为标准的。营改增之前签订的建筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，5月1日后才办理施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。
2、第二个标准是以合同为准。5月1日后签订施工合同的项目叫做新项目。
3、5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。
4、“先上车后买票”的行为，5月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。
1、5月1日前采购的建筑材料已经用于工程项目但拖欠材料款，5月1日后才支付材料款而获得了供应商开具的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。
2、5月1日前购买的办公用品、机械设备等固定资产及其他存量资产，但未获得发票，5月1日后才获得增值税专用发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。
3、5月1日前已完工但未结算，5月1日后结算并收到工程款，继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。
4、5月1日前完工而且进行了结算，但业主一直拖欠工程款，5月1日后业主才支付工程款，施工企业继续按3%交建安税，开建安发票。
5、5月1日前已经完工以及营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，可能有两种方法处理，第一，继续按照老政策执行，就是按3%上建安税，第二，执行3%的税率简易增值税。这两种到底是哪一种？以相关文件出来为准。
6、5月1日后，新老项目交替出现，共同经营、共同生产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算。5月1日后老项目产生的增值税的进项税，不可以在新项目进行抵扣。
自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，房地产业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。财税【2016】36号及国家税务总局公告2016年第18号对房地产业营改增做出具体规定。
1、纳税人：
在中国境内销售不动产的单位和个人。
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
2、税率和征收率：
销售不动产税率为11%，征收率5%。
3、纳税义务发生时间：
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。其他情况适用一般规定。
4、纳税地点和征收管理：
1）销售不动产在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2）其他个人销售或者租赁不动产，应向不动产所在地主管税务机关进行纳税申报。
3）纳税人销售取得的不动产，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
4）其他情况适用一般规定。
5、不征税项目：
1）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
2）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产转让行为。
6、简易计税：
1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
7、差额征税：
1）房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
2）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），应适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
5）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
6）其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
8、税收优惠及过渡办法：
1）个体工商户和个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
2）个体工商户和个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
3）个人销售自建自用住房免征增值税。
9、其他规定：
原增值税一般纳税人和适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
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