行业动态
Date:2014-11-13 人气:
地级市购物中心开发要点
1、适合开发的区域：市级商业中心和次市级商业中心。
2、规模及其业态组合：规模为8-10万平方米，业态以“超市+百货+电器+影院+店中店+餐饮娱乐”为主。
3、开发及操盘模式：持有和销售比例——“购物中心+街区模式”，尽量销售街区，持有购物中心；单体购物中心，销售约占20％，持有80％；持有区域和可销售区域——一般持有超市和百货区域，可销售店中店或是主题商城区域。
实操关键点一：将购物中心部分控制最小规模
一个10万平方米的购物中心，按照照中档装修来预计，大约6000元/平方米，整个项目硬件投入将达到6个亿。虽然说贩物中心规模大，未来竞争力越强，但对于一些刚介入购物中心的开发商而言，无疑将背上沉重包袱。将贩物中心部分规模控制在7—8万平方米，单层面积控制在12000平方米(其中主力店会占用5000平方米，中庭1000平方米，在规划6000平方米的店中店来维持整体购物中心的租金平衡)，地上4-5层，加上负一层商业面积20000平方米，完全能够满足一站式消费，打造项目核心竞争力，同时将其他商业面积转化成可套现的街区和塔楼。
实操关键点二：增加塔楼的容量和丰富度
1、增加塔楼容量，提升利润空间：在地级市，在塔楼溢价空间不高的情况下，需要尽量增加地块面积，通过大量街区来实现资金回笼。
2、增加塔楼丰富度，提升单价含金量：打破塔楼只做住宅的单一格局，通过规划丰富的商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，进而形成商务办公、酒店、居住、商业的复合空间，不但提升了项目价值，同时提升了区域价值。
实操关键点三：控制星级酒店的规模
购物中心综合体上要不要建酒店，也是发展商需要取舍的问题，建星级酒店，对购物中心整体档次和核心竞争力必然是有利的推动，但是一个20000平方米中型规模的星级酒店，预计投资成本要达到1.5亿左右。如果不建酒店，整个购物中心档次会略有降低，但可以为发展商回笼1个多亿资金。
对于有长远考虑的开发商，可以建星级酒庖，但尽量控制酒店的规模，大约15000平方米即可。但对于首次介入的开发商，建议将酒店规模做到最小，品牌降低，甚至在政策允许的情冴下，尽量不建酒店。
实操关键点四：找到购物中心适合销售的区域和业态
虽然购物中心卖后“死火”的很多，但还是有一些购物中心销售后，仍然然经营很好，如正佳广场、佛山东方广场以及福州宝龙城市广场等，说明购物中心并非一卖就死，透过现象看本质，并不是购物中心不能销售，而在于销售特定的区域和特定的业态。
购物中心适合销售的区域：购物中心的街区部分;购物中心的地下部分;购物中心本体销售。
实操关键点五：挖掘购物中心塔楼价值的最大化
很多地市级开发商往往因为自身缺乏写字楼、星级酒店、酒店式公寓、商务公寓的操作经验，又缺少真正能够驾驭地级市写字楼、星级酒店、公寓的团队，而选择了传统的“贩物中心+住宅”简单组合，产品单一化，根本无法发挥购物中心的互补共荣集约效应，更不能实现项目的价值最大化。而实际上，只要能够抓住地级市星级酒店、写字楼、公寓特征，就完全能够驾驭，发挥出购物中心的价值。
地级市星级酒店特征—“挂五星”：是既能吻合政府形象需求，又能够为开发商节约投资成本的最佳模式。
地级市写字楼的特征—“高形象、中档次、低成本：“高形象”指的是写字楼造型和外立面，拥有大面积玻璃幕墙，或大理石、玻璃幕墙结合的时尚造型;“中档次”体现的是地级市写字楼提供功能配套，并不需要像发达城市那样全面的服务，比如一般不提供中央空调，而采取分体空调，由各公司自己安装;“低成本”主要是地级市写字楼的商户还不能够承受高额的租金，因为入驻的基本上都是中小企业，比如广告公司、培训机构等，入驻企业的性质要求写字楼癿的租金和物业管理尽量不走高。
地级市公寓的特征—“多元化组合，适度适量精准开发”：地级市公寓已经进入了产品细分阶段，如湖南邵阳、河南洛阳、安徽阜阳等地级市都出现了单身公寓，江西赣州还出现了酒点式公寓。其中单身公寓最为常见，随着当地经济发展，越来越多本地企业、公司崛起，大量白领选择了在本地工作、安家，单身公寓需求量呈现上涨趋势，其单个项目开发通常能够达到30000平方米;而商务公寓、酒店式公寓往往伴随着星级酒店及写字楼的出现而出现，作为星级酒店及写字楼的功能补充，为高频率出差人士提供短期居住场所及办公的场所，通常体量控制在10000平方米以内为宜。
总结
适度、适量超前开发星级酒店、写字楼、公寓，不仅使各物业自身价值得到了体现，而且能够让产品实现多元化、精品化，通过集约效应，将消费实力最为强劲的城市精英聚集在一起，并将其消费时间尽量保留在了购物中心内，实现了项目的价值最大化。
（来源：商业地产学院）