基准地价与地价有什么样的关系？基准地价对房价影响有多大？基准地价上调会否导致房价必然上涨？昨日，郑州市区基准地价更新举行听证会，对听证代表关心的问题进行了解答。根据测算，本轮一级住宅基准地价拟定为每亩560万元，一级商服用地地价拟定为每亩600万元。市国土资源局相关负责人介绍，下一步郑州市本轮基准地价成果还需要河南省国土资源厅进行验收，验收后由郑州市政府批准择机公布。本轮基准地价更新成果将对郑州市进一步规范土地市场产生积极作用。

  郑州晚报记者 胡审兵

  基准地价更新范围：市区380平方公里

  据介绍，本次市区基准地价定级估价的主要范围是：主城区范围东至新107国道、西至西四环、北至新龙路(三全路北)、南至南水北调水渠(规划线)，包括东、西开发区和郑东新区，以及惠济经济开发区总面积约380平方公里。

  此次郑州市区基准地价更新，从用途来说，按照商业、住宅、工矿仓储等7个方面进行划分，估价的基准日期为2013年1月1日，各类地块划分的等级标准从三级到九级不等。

  根据测算，本轮一级住宅基准地价拟定为每亩560万元，一级商服用地地价拟定为每亩600万元。

  市国土资源局相关负责人介绍，综合测算，郑州市本轮基准地价相比上轮住宅用地整体平均增长为85%，商业用地平均增长为125%。

  地价高的区域：郑东新区副CBD

  此次更新的一级住宅用地位于郑东新区副CBD区域；经三路、金水路、林科路、中州大道以东，剔除东区副CBD区域的广大范围属于二级住宅用地；省直、市直行政区，以及金水东路、商都路、郑州铁路客运东站的广大区域划分为三级住宅用地。

  本次更新后的一级商服用地集中在三个区域，分别位于郑东新区副CBD区域、郑东新区CBD区域、郑州铁路客运东站；上述三大区域的周边区域，以及郑州火车站—二七广场—紫荆山一线的周边区域属于二级商服用地。

  本轮基准地价上调幅度有何依据？

  市国土资源局相关负责人介绍，郑州市本轮基准地价相比上一轮，特别是住宅用地和商业用地有了明显的增长。

  另外，该负责人表示，基准地价因为三年调整一次，而市场地价是随时变动的，所以每次调整除了参考过去的走势外，还需要有一定的前瞻性，要综合考虑多方面因素。

  地价与房价的关系如何？

  在开发商的眼里，是地价太高导致房价太高，土地财政成为高房价的“罪魁祸首”。实际中的地价与房价关系如何呢？

  以土地价格与房屋价格实际案例的对比分析可以进行说明：

  以2010年12月8日，河南煤化建业房地产开发投资有限公司摘得的地块为例，该地块位于农业路北、勤工路西，总面积近57000平方米，成交价为110845万元，容积率3.5，楼面地价为每平方米5564元，是郑州市区当时的“地王”，该楼盘当前售价每平方米13500元，地价占房价比重为41.2%；2009年1月19日，在同一区域，由河南英地置业有限公司摘得一宗土地楼面地价仅为每平方米1300元，该地块位于农业路北、文博东路西，总面积近88000平方米，成交价为40053万元，容积率同样是3.5，该楼盘当前售价每平方米13000元，地价占房价比重为10%。

  通过对比可以发现，这两宗地在地理位置相近、规划指标相同，在楼面地价相差4200元的情况下，房屋的售价相差无几。

  市国土资源局相关负责人表示，基准地价的调整是为了反映真实市场下的平均地价水平的更新，地价成交价格是在市场条件下的实际价格，基准地价并不决定成交价格的高低，基准地价的调整不会成为房价上涨的主要原因。